주택수요의 절벽이 다가온다. 주택 구매는 이제 언제 해야할까?

주택수요의 목적 

 주택에 대해서 많은 분들이 찾는 목적이라고 한다면 무엇이 있을까요. 아마도 큰 고민 없이 생각한다면 당연히 의. 식. 주 개념에서 생각하듯이 주거를 위한 공간이라고 생각하실 겁니다. 내가 일하고 있는 지역이나 인근에 가정을 꾸리고 삶을 살기 위한 터전으로 살아갈 주택을 빌리거나 사야만 하는 것으로 인식하는 것입니다. 

그러나 사실은 다릅니다. 부동산거래소에 방문한 열에 아홉, 아니 열 모두가 말로는 거주라는 표현을 하면서 속마음으로는 시세차익을 원하고 있습니다. 즉 주택 구매의 목적이 거주가 목적이 아니라 구매 후 주택 가격 상승을 통한 시세차익을 얻고자 하는 것입니다. 

선 투자, 후 거주

집을 살 때 두 가지 개념이 있는 거주와 투자개념입니다. 우리나라의 경우 거주보다 투자의 개념이 매우 강합니다. 투자를 위해서 주택을 구매하고는 거주를 해결하는 방식입니다. 이런 바이(buy) 개념의 가장 큰 목적이 바로 시세차익입니다. 시세차익은 최근 주택시장의 수요와 매우 직접적으로 닿아 있는 인자입니다. 즉 시세차익이 있는가 없는가에 따라서 매수의 수요가 좌우되는 것입니다. 

대부분의 주택시장 전문가들은 주택수요가 지속적으로 발생한다는 논리를 통해서 주택의 가격도 지속적으로 상승할 것이라는 주장을 합니다. 하지만 시세차익에 따른 주택수요 논리에 빗대어 본다면 이 말은 틀립니다. 즉 더 이상 주택수요의 상승장이 나타나지 않을 수도 있다는 의미입니다. 반드시 시세차익의 의문이 생기는 순간 주택시장의 매수 수요는 급감할 수 있습니다. 

 

주택시장 현황 

코로나19 판데믹 이후 20, 21년까지 매도자들은 매물에 터무니없는 갭을 붙여 집값의  호가를 너무 올려놓았습니다. 그러자 매수자들은 주택 구매 시 자신이 소위 말하는 상투를 잡는 게 아닌가 하는 불안감을 느끼게 되었습니다. 또한 그동안 정부에서 실시한 정책 제한 등으로 인행 실제 구매가 가능한 매수자층이 무주택자로 한정되어 있었습니다. 다주택자들의 경우 주택 구매를 통해 시세차익을 얻더라도 세금으로 모두 걷어 가기 때문에 실제 남는 게 없었습니다. 그러다 보니 실제 다주택자들이 구매 수요는 급감하고 있는 상황입니다. 

결국 시장의 수요를 일으킬 수 있는 부류는 서울 시에 30 ~40%를 차지하는 무주택자라는 의미입니다. 하지만 그 마저도 그리 긍정적이지 않은 이유가 있습니다. 30% 중에서도 일부는 아예 주택 구매를 하지 않는 부류가 있기 때문에 실 수요자는 그보다 더 적은 비중을 차지합니다. 그런데 지난 2년 동안 이 한정된 수요층들이 주택 구매를 상당수 실현했다는 데 있습니다.

즉 현재는 수요층이 매우 얇아진 상태이고, 그 밖의 사람들도 시장 자체에 대해서 매우 부정적인 시각으로 바라보고 있습니다. 이렇게 비싼 가격을 주고 주택을 구매하고자 하는 사람들은 거의 없고, 그나마 남은 수요자들의 구매욕구를 떨어뜨리는 것이 매도자들의 호가 갭과 정부의 금리 인상 정책 등을 들 수 있습니다. 

 

청약 분양시장으로 옮겨 붙은 침체 

이러한 부정적인 시각은 최근 분야 시장으로까지 옮겨 붙고 있는 실정입니다. 지난해까지 이어진 패닉 바잉이 끝나고 이제는 비싸다고 생각되는 물건을 사지 않게 된 것입니다. 과거에는 아무리 비싸다고 생각이 들더라도 끊임없이 상승할 것이라는 강한 믿음이 존재했습니다. 따라서 초기 분양가가 비싸더라도 계약금이나 중도금을 어떻게든 처리하면 아니 중간에 팔더라도 이미 붙어버린 프리미엄이 2~3배에 육박하기 때문에 손해를 볼 걱정이 없었습니다. 

인천 송도를 시작으로 이제는 서울까지 미분양이 도미노처럼 연쇄적으로 터지기 시작했습니다. 일각에서는 미분양의 증가가 곧 주택 가격의 신호탄으로 작용할 가능성이 높다고 보고 있습니다. 일반시장도 침체되어 있고 분양시장도 미분양이 늘어나고 있어서 더 이상 매수자들이 굳이 살 필요가 없는 상황이 된 것입니다. 과거 주택 상승기에서는 매도자 우위의 시장이 이제는 철저히 매수자 우위의 시장으로 돌아선 것입니다. 

 

매수자 우위의 시장, 패닉 셀링 

거주는 임차로 해결이 가능합니다. 지난해까지 매도자 우위의 시장이 이어질 수 있었던 데는 내가 집을 사지 않고 있는 동안 지속적으로 주택 가격이 상승해 언젠가는 내가 아예 살 수 없는 가격선까지 가버릴 거라는 두려움과 불안에서 시작된 공포 수요였습니다. 그렇다 보니 영 끌이라는 신조어를 만들어 내며, 너도 나도 없는 돈 끌어 주택을 샀던 것입니다. 당시에는 어찌 되었든 사두기만 하면 지금보다 더 가격이 오른다는 맹신이 존재했기 때문에 가능한 것이었습니다. 이른바 공포 수요가 창궐했습니다. 

그러나 이런 공포 수요가 사라지면서 주택시장에서 수요자를 찾기가 어려워졌습니다. 그렇다고 지금 매도자들이 집을 싸게 내놓는가? 아니죠. 지금은 매도자들도 관망상태에 있다고 보입니다. 아직까지 수요 감소에 대한 느낌이 피부와 와닿지 않고 있기 때문에 굳이 낮은 가격에 주택을 내놓을 필요가 없는 것입니다. 그렇다 보니 매도자는 팔지 않고, 매수자는 사지 않는 침체의 환경이 조성되고 있습니다. 

하지만 이러한 매수자 매도자의 대치국면은 오래가지 않을 전망입니다. 이러한 신호가 바로 미분양으로 나타나고 있는데 미분양이 증가하면 할수록 매수자 우위의 시장으로 균형은 기울 것입니다. 매수자들이 적극적인 수요를 버리고 관망모드로 들어가게 되면 주택 구매에 대한 협상력이 증가하게 됩니다. 협상에 가장 간단한 이치기 아쉬운 게 없는 사람이 칼자루를 쥐게 된다는 것입니다. 즉 매수자의 입장에서 시장 침체 분위기로 인해 주택 가격이 하락할 것이고 이를 걱정하는 매도자들이 앞다투어 주택을 낮은 가격으로 내놓게 될수록 매수자들의 관망은  더 이어질 가능성이 높습니다. 매수자들은 아쉬울 것이 없는 것이죠. 이른바 매수자들이 공포에 집을 사던 패닉 바잉이 이제는 매도자들이 공포로 집을 내놓는 반대의 상황이 연출되게 되는 것입니다. 

 

매도자의 공포 '입주 미분양'

입주 미분양이 발생하게 되면 매도자들의 주택 하락에 대한 공포는 패닉 상태로 떨어지게 됩니다. 입주라는 것은 정해지 기한이 있기 때문에 이전까지 잔금처리를 마무리하지 못하게 되면 지금까지 넣은 돈을 모두 날릴 수 있는 상황이 됩니다. 입주 미분양 상태가 되면 +프리미엄도 없고, 오히려 -프리미엄이 생기게 되고 , 분양권 가격보다 매매가가 떨어지게 됩니다. 이에 따른 대출 역시 낮게 밖에 할 수없게 되지만 잔금은 분양권 기준으로 준비하다 보니 원래 준비했던 현금과 괴리가 생기게 되는 것입니다. 대출도 안 나오고, 전세를 놓더라도 매매가보다 낮은 비중으로 이루어지다 보니 계획했던 것과 달리 돈이 모자라게 되는 것이죠. 즉 새로 구매하는 주택에 대한 미래가치가 현저하게 떨어지게 되는 것입니다. 

그로 인해 이 집을 가지고 가려는 심리보다 지금 당장 팔아버리는 편이 낫겠다는 심리가 생기게 됩니다. 이것은 바로 공포에 따른 매물로 이어지게 되는 것입니다. 분양권을 서로 먼저 팔기 위해 더 싼 가격에 계속 던지게 되고, 반면 매수자들은 관망하는 현상이 발생하게 되는 것입니다. 

 

현재 정부의 연이의 금리 인상과 세금정책으로 인해 주택 시장의 침체와 더불어 매수자 우위의 시장이 다가오고 있습니다. 분명 시장의 상승과 하락은 사이클이 있지만 그 주기는 여느 상황과 달리 길다는 것이 문제입니다. 아마도 현재의 침체 기간의 바닥은 2030년이나 되어야 반등이 가능하다는 일부 전문가의 의견이 있을 정도이니 앞으로의 주택매매는 좀 더 신중하게 접근해야 할 것 같습니다.